5 nov. 2026
Demande de valeur foncière : utiliser le service officiel
Par Karine Morvan
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Vous préparez une vente, un achat, ou vous voulez savoir à quel prix est parti le pavillon de la rue voisine ? Le service DVF répond à partir de sources officielles : les actes notariés enregistrés par l’administration fiscale, croisés avec les informations cadastrales. Il ne fournit pas d’estimation automatique. Il montre des prix réellement payés, bien par bien, ce qui en fait le meilleur point de départ pour comparer un marché local. Encore faut-il savoir où chercher, comment lire une ligne de mutation et quels pièges éviter avant d’en tirer un prix au m².
Demande de valeur foncière (DVF) : ce que contient la base publique de la DGFiP
DVF signifie « demandes de valeurs foncières ». Derrière ce nom administratif se cache un fichier produit par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) qui recense les mutations immobilières à titre onéreux : ventes classiques, ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), adjudications, échanges, expropriations et ventes de terrains à bâtir. Les donations et les successions n’y figurent pas, puisqu’aucun prix n’est payé.
La publication en open data est encadrée par le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018. Les fichiers sont diffusés sur data.gouv.fr, où chacun peut télécharger les données brutes par millésime, et une version retraitée, le fichier DVF géolocalisé, est proposée par Etalab avec des coordonnées GPS pour chaque parcelle. C’est cette version qui alimente la plupart des cartes interactives, dont l’explorateur immobilier de data.gouv.fr et le portail Géofoncier des géomètres-experts.
Trois propriétés résument le service : il est gratuit, ouvert à tous sans compte, et il couvre les cinq dernières années. La mise à jour est semestrielle, en avril et en octobre ; à chaque livraison, les anciens fichiers sont supprimés et remplacés intégralement, ce qui fait glisser la fenêtre de cinq ans.
Mutation foncière, transaction immobilière, valeur foncière : trois notions distinctes
Une mutation désigne tout changement de propriétaire d’un bien. Une transaction immobilière en est le cas le plus courant, la vente entre un vendeur et un acheteur. La valeur foncière, enfin, est le montant déclaré dans l’acte pour cette mutation, frais de notaire non compris. Retenir cette distinction évite une confusion fréquente : une ligne DVF n’est pas forcément une vente de gré à gré, et sa valeur ne correspond pas toujours à un logement seul.
À faire concrètement : avant toute recherche, notez le type de bien et la commune qui vous intéressent, et gardez en tête que seules les cessions payantes apparaissent.
Consulter une demande de valeur foncière en ligne, étape par étape
L’accès le plus simple passe par l’explorateur immobilier de data.gouv.fr, qui a pris le relais de l’application DVF historique d’Etalab. Le parcours tient en quelques gestes.
- Saisir une adresse ou une commune dans la barre de recherche. La carte zoome sur le secteur et affiche le prix de vente médian au m² de la commune, puis de la section cadastrale quand on se rapproche.
- Descendre au niveau de la section, ce découpage du cadastre en quartiers identifiés par une ou deux lettres. Les parcelles ayant fait l’objet d’une mutation sur la période apparaissent colorées.
- Cliquer sur une parcelle cadastrale pour ouvrir le détail : date, nature de la mutation, valeur foncière, type de local, surface et nombre de pièces.
- Filtrer par type de bien (maison, appartement, local, terrain) et par période pour ne garder que les références comparables.
- Basculer en vue tableau lorsque le secteur compte beaucoup de ventes : la liste se trie par date ou par prix, ce qui facilite la comparaison.
Géofoncier propose une consultation par commune très proche, avec ses propres fonds cartographiques. Les profils plus techniques, bureaux d’études ou collectivités, préféreront télécharger les données brutes par département et par année. Attention, ces fichiers sont volumineux et leur structure suit la notice explicative de la DGFiP, qu’il vaut mieux lire avant d’ouvrir un tableur.
À faire concrètement : repérez la section cadastrale de votre bien, filtrez sur le même type de local et relevez au moins une dizaine de ventes quand le secteur le permet.
Lire une transaction DVF : prix, surface et prix au m²
Chaque mutation se présente comme une fiche ou une ligne de tableau. Voici les informations accessibles et la façon de les interpréter sans se tromper.
| Information | Ce qu’elle indique | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Date de mutation | Date de signature de l’acte authentique | Le prix a souvent été négocié plusieurs mois plus tôt, au compromis |
| Nature de mutation | Vente, VEFA, adjudication, échange, expropriation, terrain à bâtir | Une VEFA reflète le prix du neuf, une adjudication un contexte particulier |
| Valeur foncière | Prix déclaré dans l’acte | Dans une vente groupée, le même montant est répété sur chaque ligne |
| Type de local | Maison, appartement, dépendance, local industriel, commercial ou assimilé | Un garage ou une cave apparaît comme dépendance |
| Surface réelle bâtie | Surface connue de l’administration fiscale | Elle peut différer de la surface Carrez ou habitable annoncée |
| Nombre de pièces principales | Pièces d’habitation | Cuisine et salle d’eau ne sont généralement pas comptées |
| Surface et nature du terrain | Superficie de la parcelle, jardin, terre, sol | Indispensable pour juger une maison avec terrain ou un terrain nu |
| Références cadastrales | Section et numéro de parcelle | Permet de situer précisément le bien sur le plan |
| Lots de copropriété | Numéros de lots et surface Carrez | Renseignée pour un nombre limité de lots par mutation |
Prenons un exemple fictif pour la lecture. Une fiche indique : vente, maison, 4 pièces principales, 95 m² de surface réelle bâtie, 600 m² de terrain, valeur foncière de 237 500 €. Le calcul brut donne 2 500 € par m² bâti. Ce chiffre intègre pourtant le terrain, et sur un secteur où les parcelles sont plus petites, il gonfle artificiellement la référence. Pour une maison, on compare donc des biens dont la surface de terrain reste du même ordre.
Le piège le plus courant concerne les mutations à plusieurs lignes. Un appartement vendu avec une cave et un parking génère trois lignes portant toutes la valeur totale. Additionner ces lignes, ou diviser le prix par la seule surface de la dépendance, produit des prix au m² aberrants. La bonne méthode consiste à regrouper les lignes d’une même mutation (même date, même valeur), à ne retenir que la surface du logement, puis à diviser. Les terrains, locaux commerciaux et biens atypiques (moulin, longère avec dépendances, immeuble entier) demandent la même prudence : leur prix au m² ne se compare qu’avec des biens de même nature.
À faire concrètement : pour chaque référence retenue, vérifiez la nature de mutation, regroupez les lignes d’une même vente et calculez le prix au m² sur la seule surface habitable.
Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle, Mayotte : les zones absentes de DVF et les autres limites
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Quatre départements ne figurent pas dans la base. En Alsace-Moselle, la publicité foncière repose sur le livre foncier, un régime local hérité de l’histoire, dont les données ne remontent pas dans les mêmes fichiers. Mayotte est également exclue. Conséquence pratique : un propriétaire de Strasbourg, Mulhouse ou Metz qui ouvre la carte ne trouvera aucune vente, et ce n’est pas un bug. Il faudra se tourner vers les indicateurs de prix publiés par les Notaires de France, vers les professionnels locaux ou, dans un cadre fiscal, vers les services de l’administration.
Ailleurs, d’autres limites méritent d’être connues :
- Aucune donnée sur l’état du bien, l’étage, la vue, le diagnostic de performance énergétique ou les travaux réalisés.
- Un décalage de plusieurs mois entre la vente et sa publication, à cause du calendrier semestriel.
- Des erreurs de saisie ponctuelles (surface manquante, prix hors norme) qu’un seul cas isolé ne doit pas faire prendre pour une tendance.
- Un volume de ventes parfois trop faible dans les petites communes pour dégager une médiane fiable.
Côté usage, les conditions générales d’utilisation interdisent toute réidentification des personnes, directe ou indirecte, à partir des données. Les fichiers ne contiennent ni noms ni coordonnées des parties, et les réutilisateurs ne doivent pas permettre l’indexation des informations par des moteurs de recherche externes. Le document d’information à l’attention des acquéreurs rappelle d’ailleurs que leurs transactions sont rendues publiques sous cette forme anonymisée.
À faire concrètement : si votre bien se situe dans un département exclu ou une commune peu active, élargissez la période ou la zone avant de conclure, et croisez avec une autre source.
Estimer un bien avec DVF et Patrim : méthode pour acheter, vendre ou investir
DVF devient un vrai outil d’estimation quand on le croise avec des critères que la base ignore. La démarche suivante s’applique à la plupart des logements :
- Même type de bien : appartement avec appartement, maison avec maison, terrain avec terrain.
- Même secteur : la section cadastrale ou les rues voisines, plutôt que la commune entière.
- Période récente : privilégier les deux dernières années pour coller au marché actuel.
- Surface et nombre de pièces proches : un studio se vend plus cher au m² qu’un cinq pièces.
- Médiane plutôt que moyenne : une seule vente exceptionnelle fausse une moyenne, beaucoup moins une médiane.
- Ajustement qualitatif : état, étage, extérieur, stationnement, performance énergétique, à corriger à la hausse ou à la baisse.
L’usage varie selon le profil. Un acheteur vérifie qu’un prix affiché reste cohérent avec les ventes signées, et arrive mieux armé pour négocier. Un investisseur suit l’évolution du prix médian au m² et le nombre de ventes, deux signaux de la pression foncière d’un quartier. Les collectivités et les professionnels de l’immobilier exploitent les mêmes données pour observer les ventes de terrains à bâtir et le dynamisme des marchés locaux.
Le vendeur, lui, cale son prix de départ sur les comparables puis travaille la présentation. Sur un marché où les acheteurs consultent les mêmes références, des visuels soignés font souvent la différence entre deux biens au prix équivalent. Il est utile de réfléchir au nombre de photos à publier pour couvrir chaque pièce sans lasser, et de savoir photographier un intérieur sans flash pour garder une lumière naturelle. Le texte compte autant que l’image : une annonce bien rédigée justifie le prix en mettant en avant ce que DVF ne montre pas, comme l’état ou l’exposition.
Pour les besoins liés à la fiscalité, l’administration propose Patrim, accessible depuis l’espace particulier du site des impôts. Ce service sert à estimer un bien dans le cadre d’une déclaration de succession, d’une donation, d’une procédure d’expropriation ou d’un contrôle. La recherche se fait selon des critères précis et chaque consultation est tracée, avec un motif à déclarer. Patrim ne remplace donc pas DVF pour une simple curiosité, mais il apporte un cadre officiel lorsque la valeur déclarée engage le contribuable. Pour un dossier sensible (partage, litige, succession complexe), l’avis d’un notaire reste recommandé.
À faire concrètement : constituez une grille de cinq à dix ventes comparables, calculez leur médiane au m², puis ajustez selon les atouts et défauts de votre bien avant de fixer un prix.
À quelle fréquence la base DVF est-elle actualisée ?
Les fichiers sont publiés deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque livraison remplace entièrement la précédente et couvre les cinq dernières années, si bien que les ventes les plus anciennes disparaissent au fil des mises à jour.
Pourquoi une vente récente n’apparaît-elle pas encore sur la carte ?
Une vente doit d’abord être enregistrée par l’administration fiscale, puis intégrée à la livraison semestrielle suivante. Selon la date de signature, plusieurs mois peuvent séparer l’acte de sa visibilité. Si le bien se trouve en Alsace-Moselle ou à Mayotte, il n’apparaîtra pas du tout.
Les données DVF sont-elles gratuites et réutilisables ?
Oui. La consultation et le téléchargement sont gratuits, et les données peuvent être réutilisées, par exemple dans un outil d’analyse ou un site d’estimation. La réutilisation doit respecter les conditions générales d’utilisation, notamment l’interdiction de réidentifier les vendeurs et les acquéreurs.
Trouve-t-on le nom de l’acheteur ou du vendeur dans DVF ?
Non. Les fichiers ne contiennent aucune donnée nominative, seulement le bien, sa localisation cadastrale, la date et le prix. Croiser ces informations avec d’autres sources pour retrouver l’identité d’une personne est interdit.
L’auteur
Home stager et décoratrice d’intérieur
Mon terrain sur ce site : mise en scène des logements, désencombrement, préparation avant vente.
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