7 nov. 2026
Nu-propriétaire : définition, droits et obligations
Par Karine Morvan
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Le nu-propriétaire est la personne qui détient la nue-propriété d’un bien, c’est-à-dire les murs et le droit d’en disposer (l’abusus), sans pouvoir l’occuper ni en percevoir les loyers tant que dure l’usufruit. Il peut vendre ou donner ses droits, il supporte les grosses réparations et il récupère automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier ou au terme prévu. Sur le plan fiscal, sa part est évaluée selon l’âge de l’usufruitier ou la durée du démembrement, ce qui réduit l’assiette des droits de donation et de succession. On devient nu-propriétaire dans trois grandes situations : un héritage, une donation anticipée ou l’achat d’un logement en nue-propriété.
Nue-propriété et nu-propriétaire : comprendre le démembrement de propriété
Être nu-propriétaire, c’est posséder un bien sans en avoir la jouissance. Cette situation naît d’un démembrement de propriété : les prérogatives qui forment normalement la pleine propriété sont réparties entre deux titulaires, l’usufruitier d’un côté, le nu-propriétaire de l’autre. L’équation se retient facilement : pleine propriété = usufruit + nue-propriété. Le Code civil encadre l’usufruit à partir de son article 578 et fixe l’essentiel des règles applicables aux deux parties.
Abusus, usus, fructus : qui détient quoi sur le bien
Le droit de propriété se décompose traditionnellement en trois attributs, désignés par leur nom latin. Leur répartition explique à elle seule la plupart des situations concrètes rencontrées par un nu-propriétaire.
| Attribut | Ce qu’il permet | Titulaire pendant le démembrement |
|---|---|---|
| Usus | Utiliser le bien : habiter le logement, y loger un proche, y entreposer ses affaires | Usufruitier |
| Fructus | Percevoir les fruits : loyers, fermages, revenus du bien | Usufruitier |
| Abusus | Disposer du bien : vendre, donner, léguer, hypothéquer ses droits | Nu-propriétaire |
L’abusus est souvent présenté comme le droit de détruire la chose. Pendant le démembrement, ce pouvoir reste pourtant théorique : l’article 599 du Code civil interdit au propriétaire de nuire, par son fait, aux droits de l’usufruitier. Démolir, transformer un logement en local professionnel ou ouvrir un chantier qui empêche l’occupation suppose donc l’accord de l’usufruitier. Ce que détient réellement le nu-propriétaire, c’est la valeur du bien à terme, qu’il peut céder, transmettre ou affecter en garantie.
Usufruit viager ou usufruit temporaire : la durée change la donne
Un usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier. C’est le cas le plus fréquent dans les familles, après une donation ou une succession. Un usufruit temporaire prend fin à une date fixée dans l’acte, quel que soit l’âge des parties : c’est le schéma de l’investissement en nue-propriété, avec des durées qui tournent souvent autour de 15 à 20 ans. Lorsque l’usufruitier est une société ou un organisme, l’usufruit ne peut pas dépasser 30 ans (article 619 du Code civil).
Pour le nu-propriétaire, l’écart est considérable. Dans le premier cas, la date à laquelle il retrouvera l’usage du bien est inconnue. Dans le second, elle figure noir sur blanc dans le contrat, ce qui permet de bâtir un projet précis, comme un complément de retraite ou un logement destiné à un enfant étudiant.
Nue-propriété et indivision : deux mécanismes à ne pas confondre
Indivision et démembrement sont souvent mélangés parce qu’ils apparaissent ensemble dans les successions. Leur logique diffère pourtant. En indivision, plusieurs personnes détiennent le même droit sur le bien, chacune pour une quote-part : trois frères et sœurs propriétaires à un tiers chacun, par exemple. Dans le démembrement, les titulaires ne détiennent pas le même droit : l’un a l’usage et les revenus, l’autre la substance.
Les deux se superposent fréquemment. Au décès d’un parent, le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit pendant que les enfants deviennent nus-propriétaires indivis. Les décisions qui touchent la nue-propriété suivent alors les règles de l’indivision, et la vente de cette nue-propriété demande en principe l’accord de tous les enfants. Concrètement, commencez par retrouver l’acte qui a créé votre situation (donation, attestation de propriété immobilière après un décès, acte d’achat) : il précise la nature de l’usufruit, sa durée et parfois des clauses qui écartent les règles par défaut du Code civil.
Droits et obligations du nu-propriétaire pendant l’usufruit
Le statut combine des pouvoirs réels sur la valeur du bien et une mise à l’écart de son usage quotidien. La loi trace la frontière, mais l’acte notarié peut l’aménager sur plusieurs points.
Ce que le nu-propriétaire a le droit de faire
- Vendre sa nue-propriété sans demander l’accord de l’usufruitier : l’acheteur prend sa place et attend à son tour la fin de l’usufruit.
- Donner ou léguer ses droits, par exemple à ses propres enfants, qui hériteront de la même situation.
- Vendre la pleine propriété avec l’usufruitier, chacun signant pour la part qui lui revient.
- Garantir un emprunt en hypothéquant la nue-propriété, même si les banques acceptent rarement cette garantie isolée.
- Exiger un état des immeubles avant l’entrée en jouissance de l’usufruitier (article 600 du Code civil).
- Saisir le juge lorsque l’usufruitier dégrade le bien ou le laisse dépérir : l’article 618 permet de demander la fin de l’usufruit pour abus de jouissance.
Tous ces pouvoirs portent sur le bien en tant que capital, jamais sur son occupation.
Ce qui lui reste interdit tant que l’usufruit court
Le nu-propriétaire ne peut ni habiter le logement, ni le louer, ni encaisser les loyers que perçoit l’usufruitier. Il ne peut pas non plus céder la pleine propriété seul : sans la signature de l’usufruitier, il ne vend que ses propres droits. Côté location, l’usufruitier signe seul un bail d’habitation, mais l’article 595 du Code civil impose le concours du nu-propriétaire pour un bail rural ou commercial, qui engage durablement le bien.
Charges et réparations : la répartition prévue par le Code civil
Le partage des dépenses est la première source de tension entre usufruitier et nu-propriétaire. Le principe tient en deux articles : l’usufruitier assume l’entretien (article 605), le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, dont l’article 606 dresse une liste limitative.
| Dépense | Qui paie en principe | Fondement |
|---|---|---|
| Entretien courant, menues réparations, remplacement d’équipements usés | Usufruitier | Article 605 du Code civil |
| Gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières | Nu-propriétaire | Article 606 du Code civil |
| Digues, murs de soutènement et de clôture refaits en entier | Nu-propriétaire | Article 606 du Code civil |
| Grosses réparations causées par un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit | Usufruitier | Article 605 du Code civil |
| Taxe foncière | Usufruitier | Article 1400 du CGI |
| Charges courantes de copropriété (entretien des parties communes, chauffage collectif) | Usufruitier | Logique de l’article 605, sauf clause contraire |
En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’usufruitier et le nu-propriétaire se fassent représenter aux assemblées générales par un mandataire commun, à défaut d’accord différent. Les appels de fonds pour travaux se ventilent ensuite selon la nature de chaque poste : une toiture refaite entièrement relève du nu-propriétaire, un simple remplacement de quelques tuiles de l’usufruitier. Le bon réflexe consiste à faire dresser un état des lieux contradictoire au début de l’usufruit, puis à consigner par écrit qui finance quels travaux. Une convention signée chez le notaire peut aussi répartir autrement les charges si les deux parties le souhaitent.
Extinction de l’usufruit : la reconstitution automatique de la pleine propriété
L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, à l’arrivée du terme, par renonciation ou lorsque les deux droits se retrouvent entre les mêmes mains. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans rien acheter ni signer de nouvel acte de transfert. Fiscalement, cette réunion ne déclenche pas de droits de succession supplémentaires lorsque le démembrement résulte d’une donation ou d’une succession déjà taxée (article 1133 du CGI).
Si l’usufruit temporaire avait été cédé à un bailleur social, le Code de la construction et de l’habitation organise la sortie : le nu-propriétaire doit annoncer à l’avance s’il compte proposer un bail au locataire en place, occuper le logement ou le vendre, et le bailleur doit reloger l’occupant qui ne peut pas rester.
Beaucoup de nus-propriétaires choisissent de vendre une fois le bien libéré, en particulier après une succession où la maison familiale n’a plus d’occupant. L’enjeu devient alors commercial : un logement habité pendant des décennies par une personne âgée demande à être présenté avec méthode. Prenez le temps d’écrire un descriptif d’annonce précis et engageant, vérifiez le nombre de clichés à prévoir selon la surface, et gardez en tête que des photos travaillées raccourcissent souvent le délai de vente d’un bien vidé et un peu daté.
Fiscalité du nu-propriétaire : valeur, impôts et transmission
Calculer la valeur de la nue-propriété avec l’article 669 du CGI
Pour les droits de donation et de succession, ainsi que pour l’IFI quand il y a répartition, l’administration impose sa méthode : la valeur de la nue-propriété se calcule avec le barème de l’article 669 du Code général des impôts. Il s’applique à la valeur vénale du bien en pleine propriété et dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, la règle change : l’usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Il est donc évalué à 23 % pour une durée de 1 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans, sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager calculée d’après l’âge de l’usufruitier. Une nue-propriété grevée d’un usufruit de 15 ans pèse ainsi fiscalement 54 % de la pleine propriété.
Exemple : une maison estimée 400 000 € en pleine propriété, un usufruitier âgé de 68 ans. L’usufruit vaut 40 %, soit 160 000 €, et la nue-propriété 60 %, soit 240 000 €. Avec un usufruitier de 78 ans, la nue-propriété monterait à 70 %, soit 280 000 €. Plus l’usufruitier avance en âge, plus la part taxable du nu-propriétaire grossit : c’est la raison pour laquelle une transmission engagée tôt coûte moins cher.
Ce barème reste un outil fiscal. Dans une vente, acheteur et vendeur peuvent convenir d’un autre prix, souvent déterminé à partir des loyers dont profitera l’usufruitier et de la durée prévisible de l’usufruit. C’est ce qui explique les décotes pratiquées dans l’investissement, couramment de l’ordre de 30 à 40 % pour un usufruit temporaire de 15 à 20 ans. Le point de départ de tous ces calculs reste la valeur vénale du bien : pour l’approcher sans dépendre d’une estimation unique, les ventes enregistrées dans le secteur sont consultables grâce au service public des valeurs foncières, à croiser avec l’avis d’un notaire.
Impôts locaux et revenus : ce que le nu-propriétaire ne paie pas
La taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. Les parties peuvent convenir d’un remboursement entre elles, mais l’administration continue de s’adresser à l’usufruitier. La taxe d’habitation, qui ne subsiste que pour les résidences secondaires et certains locaux, est due par l’occupant. Les loyers sont imposés chez l’usufruitier au titre des revenus fonciers : le nu-propriétaire n’a donc rien à déclarer pour ce bien à l’impôt sur le revenu.
Un cas mérite d’être signalé : lorsque l’usufruit temporaire est détenu par un bailleur social, les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété peuvent, sous conditions, être déduits des revenus fonciers que le nu-propriétaire tire d’autres biens. Cet avantage suppose d’avoir déjà des revenus fonciers imposables.
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IFI : une règle de principe et des exceptions
Selon l’article 968 du CGI, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété à l’impôt sur la fortune immobilière. Le nu-propriétaire n’a, en principe, rien à déclarer. La loi prévoit toutefois des exceptions où chacun déclare sa part selon le barème de l’article 669, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant et certains démembrements issus d’une vente avec réserve d’usufruit. Dans l’investissement en nue-propriété avec un bailleur social, le nu-propriétaire n’intègre pas non plus le bien dans son patrimoine taxable pendant le démembrement.
Donation, succession et plus-value à la revente
Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, puis la reconstitution intervient sans taxation supplémentaire dans les cas standards. Cette combinaison fait de la donation avec réserve d’usufruit l’un des outils de transmission les plus utilisés.
En cas de revente, la durée de détention retenue pour la plus-value immobilière court à partir de l’acquisition de la nue-propriété, ce qui avantage les démembrements longs. Pour un bien qui n’est pas la résidence principale du vendeur, l’exonération est totale au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans. Le prix d’acquisition retenu varie selon que la nue-propriété a été achetée, reçue par donation ou héritée. Avant toute signature, demandez au notaire une simulation chiffrée qui compare l’opération en démembrement et en pleine propriété, droits, frais et plus-value future compris.
Comment devient-on nu-propriétaire : héritage, donation ou achat
La porte d’entrée conditionne presque tout le reste : la durée de l’usufruit, la fiscalité et les relations avec l’usufruitier. Trois schémas couvrent l’immense majorité des situations, auxquels s’ajoute le legs par testament, qui peut attribuer l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre.
Par succession : le schéma du conjoint survivant
Un père décède en laissant son épouse de 74 ans et deux enfants communs. Il possédait en propre une maison estimée 300 000 €. L’épouse peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens, option ouverte par l’article 757 du Code civil lorsque tous les enfants sont issus du couple. Elle garde alors la maison, son usage et ses éventuels revenus. Les enfants héritent de la nue-propriété, évaluée à 70 % selon le barème, soit 210 000 € à partager.
Chaque enfant reçoit une part de 105 000 €, presque entièrement couverte par l’abattement de 100 000 € en ligne directe s’il n’hérite de rien d’autre. Le conjoint survivant est, lui, exonéré de droits de succession. Au décès de la mère, les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits sur cette maison. Cette relation entre conjoint survivant et enfants fonctionne bien quand la famille s’entend ; elle devient délicate dans les familles recomposées, où le conjoint usufruitier peut avoir un âge proche de celui des enfants nus-propriétaires.
Par donation : transmettre tout en gardant le logement ou les loyers
Une mère de 62 ans donne à son fils unique la nue-propriété de son appartement locatif estimé 300 000 €, en se réservant l’usufruit : elle continue de percevoir les loyers. La nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 €. Après l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant, 80 000 € sont taxés au barème en ligne directe, ce qui représente environ 14 200 € de droits, hors frais d’acte. La même donation en pleine propriété aurait laissé 200 000 € taxables, soit environ 38 200 € de droits.
L’abattement se reconstitue tous les 15 ans, ce qui permet d’étaler une transmission sur plusieurs donations. Le parent doit cependant mesurer ce qu’il abandonne : il ne pourra plus vendre la pleine propriété sans l’accord de son enfant devenu nu-propriétaire. Une clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint ou une interdiction temporaire d’aliéner peuvent être ajoutées à l’acte pour sécuriser le donateur.
Par achat : l’investissement en nue-propriété
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir un logement, souvent neuf, dont l’usufruit temporaire est cédé pour 15 à 20 ans à un bailleur social ou à un investisseur institutionnel qui le loue et l’entretient. Exemple illustratif : pour un appartement valant 250 000 € en pleine propriété, l’investisseur paie 150 000 € la nue-propriété, soit une décote de 40 %. Pendant toute la durée, il ne perçoit aucun loyer, mais n’a ni gestion locative, ni taxe foncière, ni charges courantes. Au terme, il récupère la pleine propriété d’un bien dont la valeur de marché a pu évoluer dans un sens comme dans l’autre.
Le viager occupé s’en rapproche : le vendeur conserve le droit d’habiter, sous forme d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation, et l’acheteur verse un bouquet puis une rente. L’acquéreur occupe une position comparable à celle d’un nu-propriétaire, avec une date de libération inconnue. Avant de choisir, identifiez clairement votre porte d’entrée et demandez au notaire la durée réelle de votre attente, qu’elle soit fixée par contrat ou liée à l’espérance de vie d’une personne.
Avantages et limites de la nue-propriété selon votre profil
La nue-propriété est d’abord un placement de long terme : elle échange un rendement immédiat contre une capitalisation différée. Ses atouts sont réels, mais ils ne conviennent pas à tous les épargnants.
Les avantages à retenir :
- Un prix d’entrée réduit par la décote, qui reflète les loyers abandonnés à l’usufruitier.
- Une gestion quasi nulle : pas de recherche de locataire, pas d’impayés, pas d’entretien courant.
- L’absence de revenus fonciers imposables et, dans la plupart des cas, de patrimoine taxable à l’IFI.
- Une transmission allégée, puisque les droits portent sur une base taxable réduite.
- Une reconstitution de la pleine propriété sans formalité ni droits supplémentaires dans les cas standards.
Les limites et les risques :
- Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, ce qui exclut les besoins de trésorerie à court terme.
- Une liquidité faible : le marché secondaire de la nue-propriété est étroit et une revente anticipée se négocie souvent avec un rabais.
- Une date de récupération inconnue en usufruit viager, qui peut s’étendre sur plusieurs décennies.
- Une dépendance à l’usufruitier pour l’entretien, avec le risque de récupérer un bien dégradé.
- Une exposition à l’évolution du marché local, qui détermine la valeur finale du bien.
- Un risque fiscal dans certaines ventes familiales : l’article 751 du CGI présume qu’un bien dont le défunt avait l’usufruit et dont un héritier avait acheté la nue-propriété au défunt fait partie de la succession, sauf preuve contraire.
| Profil | Intérêt de la nue-propriété | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Actif fortement imposé qui prépare sa retraite | Capital qui se reconstitue sans alourdir l’impôt sur le revenu | Faire coïncider la fin de l’usufruit avec la date de départ prévue |
| Parent qui souhaite transmettre | Droits réduits tout en gardant l’usage ou les loyers | Perte de liberté pour vendre seul le bien |
| Enfant héritier d’un conjoint survivant | Patrimoine assuré à terme, sans nouveaux droits | Aucune maîtrise du bien tant que vit l’usufruitier |
| Expatrié qui garde un pied en France | Aucune gestion locative à distance | Règles fiscales propres aux non-résidents à vérifier |
| Épargnant qui a besoin de revenus réguliers | Faible, sauf horizon très long | L’investissement locatif classique ou d’autres placements répondent mieux à ce besoin |
Face aux autres solutions patrimoniales, la nue-propriété se distingue par son absence de flux. L’investissement locatif en pleine propriété génère des loyers mais impose une gestion et une fiscalité sur les revenus. L’assurance-vie offre davantage de souplesse pour récupérer son argent. La nue-propriété de parts de SCPI applique la même logique de décote à un patrimoine mutualisé. Avant de vous engager, posez-vous trois questions simples : aurai-je besoin de cet argent avant la fin de l’usufruit, puis-je me passer de revenus pendant toute la période, et ce bien m’intéressera-t-il encore quand je le récupérerai ?
Nu-propriétaire : les situations imprévues à anticiper
Les démembrements durent souvent longtemps, et la vie des deux titulaires évolue entre-temps. Voici les questions qui reviennent le plus quand la situation sort du schéma prévu.
Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?
La nue-propriété fait partie de sa succession et passe à ses propres héritiers ou légataires. L’usufruit continue, lui, sans changement jusqu’à son terme ou au décès de l’usufruitier. Les héritiers du nu-propriétaire paient des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété au jour du décès.
Le nu-propriétaire peut-il revendre avant la fin de l’usufruit ?
Oui, il peut céder sa nue-propriété à tout moment, sans l’accord de l’usufruitier. En pratique, les acheteurs sont rares et le prix tient compte de la durée restante, ce qui conduit souvent à un rabais. Une vente conjointe de la pleine propriété avec l’usufruitier reste la solution la plus simple, le prix étant alors réparti entre les deux selon un accord ou selon le barème fiscal.
L’usufruitier peut-il vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire ?
Non, il ne peut vendre que son usufruit, qui s’éteindra de toute façon dans les mêmes conditions qu’avant la cession. La vente de la pleine propriété exige la signature des deux titulaires. Si l’un refuse, l’autre ne peut céder que ses propres droits.
Qui décide des travaux quand l’usufruitier n’entretient plus le logement ?
L’entretien reste à la charge de l’usufruitier, et les grosses réparations qui découlent de sa négligence lui incombent aussi. Le nu-propriétaire peut le mettre en demeure par écrit, puis saisir le juge si le bien se dégrade gravement. Dans un contexte familial, une discussion encadrée par le notaire ou un médiateur permet souvent d’éviter la procédure.
Le nu-propriétaire peut-il habiter le logement si l’usufruitier l’accepte ?
Oui, l’usufruitier peut lui prêter ou lui louer le logement, puisque l’usage lui appartient. Mieux vaut formaliser cet accord par écrit, car une occupation gratuite peut être analysée comme un avantage consenti. Une renonciation pure et simple à l’usufruit sans contrepartie serait, elle, traitée comme une donation taxable.
L’auteur
Home stager et décoratrice d’intérieur
Mon terrain sur ce site : mise en scène des logements, désencombrement, préparation avant vente.
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