9 nov. 2026
Nue-propriété : définition simple et exemples concrets
Par Karine Morvan
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Le terme vient du démembrement du droit de propriété. Le droit français découpe la propriété en trois attributs hérités du droit romain : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits, comme des loyers) et l’abusus (en disposer). L’usufruitier réunit les deux premiers, le nu-propriétaire conserve le troisième. Il est donc propriétaire « à nu », dépouillé de la jouissance, en attendant que l’usufruit s’éteigne.
Nue-propriété, définition juridique et sens concret
Définition précise : la nue-propriété est un droit réel portant sur un bien mobilier ou immobilier, qui confère à son titulaire la qualité de propriétaire et le pouvoir d’en disposer, mais le prive de l’usage et des revenus du bien tant que dure l’usufruit détenu par une autre personne. Sur un appartement, on résume souvent en disant que le nu-propriétaire détient les murs, tandis que l’usufruitier y vit ou le loue.
Ce démembrement n’est jamais éternel. Il prend deux formes :
- Usufruit viager : il dure jusqu’au décès de l’usufruitier. C’est le cas classique de l’héritage ou de la donation avec réserve d’usufruit.
- Usufruit temporaire : il s’arrête à une date fixée dans l’acte, souvent 15 à 20 ans pour un achat immobilier. Consenti à une société ou à un organisme, il est plafonné par la loi à 30 ans.
Dans les deux cas, l’extinction de l’usufruit entraîne la réunion des droits sur la tête du nu-propriétaire. Aucun nouveau droit de succession n’est dû sur cette réunion lorsque la nue-propriété a été correctement taxée au moment où elle a été reçue ou achetée ; le notaire se charge en général de la mise à jour des documents.
Nue-propriété, usufruit, pleine propriété : la répartition des droits
| Droit ou charge | Nu-propriétaire | Usufruitier |
|---|---|---|
| Occuper le logement | Non, sauf accord de l’usufruitier | Oui |
| Louer et encaisser les loyers | Non | Oui |
| Céder ses propres droits | Oui, sa nue-propriété | Oui, son usufruit |
| Vendre le bien en pleine propriété | Avec l’accord de l’usufruitier | Avec l’accord du nu-propriétaire |
| Léguer par testament | Oui | Non, l’usufruit viager s’éteint au décès |
| Taxe foncière | Non | Oui |
| Entretien courant (article 605 du Code civil) | Non | Oui |
| Grosses réparations (article 606 du Code civil) | Oui, en principe | Non, sauf clause contraire |
| Impôt sur la fortune immobilière | Non, en principe | Oui, sur la valeur en pleine propriété |
Le point qui surprend le plus : le nu-propriétaire est propriétaire mais ne peut pas s’installer chez lui. Il ne choisit ni le locataire ni le loyer et ne réclame aucune part des revenus. L’usufruitier, de son côté, ne peut ni démolir, ni changer la destination du bien, ni le vendre seul en totalité. Les grosses réparations visées par l’article 606 concernent les gros murs, les poutres, la couverture entière ou les murs de clôture : une charge réelle pour celui qui ne perçoit rien. Pour aller plus loin sur ce que le nu-propriétaire peut exiger ou doit financer, une fiche dédiée détaille chaque situation.
Exemples concrets de nue-propriété
Héritage : le conjoint garde l’usufruit, les enfants la nue-propriété
Un père décède et son épouse opte pour l’usufruit de la totalité des biens. Les enfants reçoivent la nue-propriété de la maison familiale : leur mère continue d’y vivre, règle la taxe foncière et l’entretien. Si la toiture doit être entièrement refaite, la dépense incombe en principe aux enfants. Au décès de leur mère, ils deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur cette maison.
Donation avec réserve d’usufruit
Une mère de 72 ans donne à sa fille la nue-propriété d’un appartement estimé 300 000 euros et en garde l’usufruit. Selon le barème fiscal, la nue-propriété vaut 70 % de la valeur, soit 210 000 euros. Après l’abattement de 100 000 euros entre parent et enfant, renouvelable tous les 15 ans, la base taxable tombe à 110 000 euros, contre 200 000 euros pour une donation en pleine propriété. La mère conserve l’usage ou les loyers jusqu’à la fin de sa vie.
Achat en nue-propriété et SCPI démembrées
Un investisseur achète la nue-propriété d’un studio neuf pour 15 ans, tandis qu’un bailleur social en acquiert l’usufruit temporaire et le loue. Le prix payé se situe généralement 30 à 40 % sous la valeur en pleine propriété, cette décote compensant l’absence de loyers. Pas de gestion locative, pas de taxe foncière, pas de revenus fonciers à déclarer : au terme, l’investisseur récupère un logement qu’il peut occuper, louer ou revendre. Le même mécanisme existe pour les parts de SCPI, avec des durées de démembrement de 3 à 20 ans.
À lire aussi
Valeur fiscale de la nue-propriété : le barème de l’article 669 du CGI
Pour une donation ou une succession, la valeur de la nue-propriété ne se négocie pas : elle découle de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission, appliqué à la valeur vénale du bien en pleine propriété. Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit pèse lourd et plus la nue-propriété est faible.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, l’âge n’entre pas en compte : l’usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période entamée comptant en entier. La valeur vénale de départ doit être établie sérieusement, et s’appuyer sur les prix de vente réellement enregistrés dans le secteur fournit une base défendable face à l’administration.
Côté impôt sur la fortune immobilière, c’est en principe l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Des exceptions existent, comme certains usufruits légaux du conjoint survivant, où chacun déclare sa quote-part. Ces règles évoluent régulièrement : un notaire confirme le calcul applicable à chaque dossier.
Erreurs fréquentes sur la nue-propriété et points à vérifier
- Croire que l’on peut récupérer le logement à tout moment. Le nu-propriétaire attend la fin de l’usufruit, sauf accord avec l’usufruitier.
- Confondre valeur fiscale et prix de marché. Le barème sert aux donations et successions ; pour revendre une nue-propriété seule, l’acheteur raisonne sur la durée restante et les candidats sont rares.
- Sous-estimer les grosses réparations. Charpente, couverture complète ou gros murs peuvent tomber à la charge du nu-propriétaire sans qu’il perçoive un euro de loyer.
- Négliger l’état du bien à la sortie. En démembrement temporaire, l’acte doit préciser l’état de restitution et le sort du locataire en place.
- Penser que l’usufruit viager passe aux héritiers de l’usufruitier. Il disparaît avec lui, au seul profit du nu-propriétaire.
Une fois la pleine propriété reconstituée, beaucoup d’anciens nus-propriétaires choisissent de vendre. Le bien redevient alors un logement classique sur le marché : des photos travaillées raccourcissent nettement le délai de vente, et une description d’annonce bien construite attire davantage de visites face aux biens comparables.
Qui paie la taxe foncière sur un bien en nue-propriété ?
C’est l’usufruitier, car l’avis est établi au nom de celui qui a la jouissance du bien, même s’il le loue au lieu de l’occuper. Un accord privé peut prévoir un remboursement par le nu-propriétaire, mais l’administration continue de s’adresser à l’usufruitier. La taxe d’habitation, quand elle reste due (résidence secondaire notamment), revient à l’occupant.
Le nu-propriétaire a-t-il le droit d’habiter le logement ?
Pas de plein droit. Il peut y vivre uniquement si l’usufruitier y consent, par exemple au moyen d’un bail : le nu-propriétaire verse alors un loyer à l’usufruitier. Sans cet accord, il doit attendre l’extinction de l’usufruit.
Peut-on revendre sa nue-propriété avant la fin de l’usufruit ?
Oui, la nue-propriété se cède sans l’accord de l’usufruitier, qui conserve ses droits face au nouvel acquéreur. Le marché reste étroit et le prix tient compte de la durée d’attente. Vendre le bien entier exige en revanche la signature des deux parties, le prix étant partagé selon le barème ou selon leur accord.
La nue-propriété peut-elle porter sur des actions ou des parts de SCI ?
Oui, le démembrement s’applique aussi aux biens mobiliers : portefeuille de titres, parts de SCI, actions d’une société familiale. Le nu-propriétaire est alors associé, les dividendes reviennent à l’usufruitier et la répartition du droit de vote se règle par la loi et les statuts.
L’auteur
Home stager et décoratrice d’intérieur
Mon terrain sur ce site : mise en scène des logements, désencombrement, préparation avant vente.
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